2067, 20, 2223, 
گفتگوی اختصاصی رادیوسهام با کارشناس ارشد بازار سرمایه در خصوص مزایای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمانReviewed by سایت رادیوسهام on Nov 1Rating: 5.0گفتگوی اختصاصی رادیوسهام با کارشناس ارشد بازار سرمایه در خصوص مزایای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمانگفتگوی اختصاصی رادیوسهام با کارشناس ارشد بازار سرمایه در خصوص مزایای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان
خیلی بدبدمعمولیخوبعالی (No Ratings Yet)
Loading...

گفتگوی اختصاصی رادیوسهام با کارشناس ارشد بازار سرمایه در خصوص مزایای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمانیکی از تازه‌ترین ابداعات بازار سرمایه نسبت به سایر محل‌های سرمایه‌گذاری در این بازار، صندوق‌های زمین و ساختمان هستند. این صندوق نوپا که تا به امروز تنها توانسته است که سه صندوق را آماده جذب سرمایه‌های مردمی کنند، شرایط و ظرفیت‌های بسیار ویژه‌ای دارد، اما در عین حال به دلیل نوپا بودن، با مشکلات و موانعی بر سر راه خود مواجه است.

برای بررسی هرچه بیشتر این صندوق‌ها و ویژگی‌ها و معایب موجود در آن، رادیوسهام به سراغ سلمان خادم المله، کارشناس بازار سرمایه و استاد دانشگاه رفته و با وی در این خصوص به بحث پرداخته است.

 

۱- ورود این صندوق‌ها به بورس و سرمایه گذاری در آنها تا چه اندازه می‌تواند مفید باشد و چه مزایایی دارد؟

صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان یک ابزار و یک نهاد بسیار مناسب برای تامین مالی بخش ساختمان و هم سرمایه گذاری در بخش ساختمان است. این کار از این بابت مناسب است که یک پروژه مشخص برای صندوق انتخاب می شود؛ بر روی آن پروژه، نظارت کافی صورت می گیرد و شفافیت لازم نیز در آن وجود داد. افرادی که دارای سرمایه های خرد هستند و طبیعتا برای خرید ملک منابع کافی را ندارند، با خرید یونیت های صندوق های زمین و ساختمان خودشان را می توانند در مقابل تغییرات قیمت ملک پوشش بدهند و متناسب با تورم پول خودشان را افزایش می دهند. این صندوق ها هم برای سرمایه گذار و هم برای صاحب ملک که هزینه لازم برای ساخت را ندارد نیز یک ابزار تامین مالی مناسب به حساب می آید.

حتما بخوانید :  لزوم استفاده از رویه‌های بین‌المللی در طراحی قانون جدید بورس

۲- آیا می‌توان با هر مقدار سرمایه می توان وارد این صندوق ها شد و از مزایای آن استفاده کرد؟

بله، یونیت این صندوق ها هزار تومان است. هر کسی با توجه به توان مالی خود و آن میزان پس اندازی که دارد، می تواند یونیت این صندوق ها را خریداری کند.

۳- مزایای این صندوق ها در برابر اوراق بدهی و یا در برابر سپرده‌های بانکی چیست که مردم برای خرید یونیت های این صندوق ها ترغیب شوند؟

طبیعتا زمانی می توان از سرمایه گذاری در صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان سود برد که افزایش قیمت ملک بیش از افزایش قیمت تورم باشد و در این صورت می توان از این صندوق ها سود برد. کسانی که این صندوق ها را طراحی می کنند، قادر خواهند بود که یک آپشن و اختیار را برای دارندگان یونیت طراحی کنند که دارنده یونیت اگر در این صندوق ها سرمایه گذاری کرد، یک حداقل سودی را از محل سرمایه گذاری در صندوق داشته باشد.

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان گونه‌ای از تامین مالی مشارکتی است و به شکلی تامین مالی مشارکتی به حساب می آید و بنای کار بر این است که مردم در سود و زیان پروژه شریک باشند، اما در شرایطی که رکود در بخش ساختمان وجود دارد، طراحان و مدیران این صندوق ها می توانند شرایط مناسبی را ایجاد کنند که یک حداقل بازدهی را برای سرمایه گذاران در این صندوق ها تضمین کنند.

این کار به این شکل است که هم مردم می توانند در سود و زیان پروژه شریک باشند و هم سود تضمین شده ای که مقداری بیش از سود بانکی باشد هم به آنها پرداخت شود.

۴- اگر یونیت کافی هم خریداری کرده باشند، می توانند صاحب ملک شوند؟

بله درست است.

حتما بخوانید :  آخرین وضعیت نمادهای بانکی|٢۶۴ هزار میلیارد ریال دارایی قفل شده است

۵- چه موانعی بر سر راه این صندوق ها و تاسیس آن وجود دارد؟

موضوعی که درحال حاضر کار را برای این صندوق ها مشکل می کند، بحث رکودی است که در بازار ملک وجود دارد. به طور کلی حجم ساخت و ساز نسبت به پنج سال قبل کاهش چشمگیری کرده است. بحث دیگری که در صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان وجود دارد، این است که در طراحی آن باید جذابیت های لازم را برای سرمایه گذار دیده شود.

این صندوق ها یکسری ارکان ضمانتی دارند که شامل رکن متعهد پذیره نویس و بازار گردان است؛ رکن متعهد پذیره نویس و بازار گردان، هزینه زیادی را به صندوق تحمیل می کند و آن ارکانی که این هزینه را باید بپذیرند، عمدتا شرکت های تامین سرمایه هستند. گفتنی است به دلیل ریسکی که ناشی از پذیرش سمت در این صندوق ها متوجه آنها می شود، تمایل پذیرفتن این سمت را ندارند.

پیشنهادی که وجود دارد این است که رکن بازار گردان را از این صندوق ها حذف کنند یا این رکن به صورت پیشنهاد باقی بماند. این مسئله به سازمان بورس هم انتقال داده شده که پذیرفتن این رکن دلخواه بشود.

رکن بازارگردان این خطر را برای کسی که بازارگردان این صندوق های می شود دارد که هر لحظه باید این آمادگی را داشته باشد که یکسری از افراد مراجعه کرده و پول خود را بخواهند. سوال این است که مگر ما برای تمام سهم هایی که در بورس عرضه می شود بازار گردان داریم که بخواهیم برای صندوق زمین و ساختمان بازار گردان داشته باشیم؟

در ابتدای کار این رکن بازارگردان برای صندوق ها طراحی شد تا ریسک‌های مربوط به موضوع نقد شوندگی یونیت ها تا حدودی کاهش پیدا کند، اما گذر زمان نشان داد که وجود رکن بازارگردان به دلیل هزینه‌ای که به شرکت‌های تامین سرمایه به عنوان ارکانی که می توانند بازارگردان و متعهد پذیره نویسی در صندوق‌ها باشند، به دلیل ریسکی که به آنها تحمیل می شود، انگیزه آنها را برای پذیرش این سمت کاهش می دهد. پیشنهاد ما این بود که رکن بازارگردان را برای این صندوق ها اختیاری کنند تا این ریسک کاهش پیدا کنند.

حتما بخوانید :  سه پالایشگاه دریافت نرخ های جدید را اعلام وصول کردند

همچنین وجود رکن بازارگردان برای مالکین زمین هم ایجاد مشکل می کند؛ مالکین زمین هم به این دلیل که باید کسانی را راضی کنند که این سمت را بپذیرند، متحمل هزینه های زیادی می شوند. بازارگردان اگر چک و وثیقه‌های دیگر از این افراد هم دریافت نکند، حداقل یونیت‌های این صندوق را در وثیقه خود نگهداری می‌کند، در صورتی که این مالکین به واسطه انتشار یونیت ها می توانند برای کارهای دیگرشان تامین مالی انجام دهند، در نتیجه چنین موضوعی دست مالکین را برای تامین مالی می بندد.

بعد از رکود در ملک، یکی از موضوعاتی که باعث می شود شکل گیری صندوق های زمین و ساختمان با مشکل روبرو شود، همین رکن بازارگردان است که هزینه زیادی را به مالک زمین و صندوق تحمیل می کند.

۶- الان چه صندوق هایی در بازار هستند؟ چه صندوق هایی پذیره نویسی شده اند و قرار است که چه صندوق هایی وارد بازار شوند؟

درحال حاضر سه صندوق زمین و ساختمان در بورس موجود است؛ صندوق نسیم، شمال غرب و نارون در بورس فعال هستند. همچنین نزدیک به ۱۴ درخواست هم در سازمان مطرح شده است که مجوز فعالیت گرفته، اما هنوز به مرحله پذیره نویسی نرسیده اند.

خبر انتخاب شده برای شما

یک مسئول در بورس کالا گفت:  از ابتدای امسال تا ۲۰آبان، بطور میانگین ۸۸۰۰ قرارداد در روز منعقد شده  که در دو هفته اخیر، به ۳۳ هزار قرارداد در روز رسیده است.
همچنین می توانید فایلهای دوره آموزشی "موفقیت در بازار بورس" را با کلیک بر اینجا از تلگرام دانلود کنید.