2067, 20, 2223, 
پیش بینی بازار مسکن و خروج از رکود آن در گفتگوی رادیوسهام با کارشناس بازار سرمایه و مدرس دانشگاهReviewed by سایت رادیوسهام on Dec 23Rating: 4.5پیش بینی بازار مسکن و خروج از رکود آن در گفتگوی رادیوسهام با کارشناس بازار سرمایه و مدرس دانشگاهپیش بینی بازار مسکن و خروج از رکود آن در گفتگوی رادیوسهام با کارشناس بازار سرمایه و مدرس دانشگاه
خیلی بدبدمعمولیخوبعالی (No Ratings Yet)
Loading...

پیش بینی بازار مسکن و خروج از رکود آن در گفتگوی رادیوسهام با کارشناس بازار سرمایه و مدرس دانشگاه

سلمان خادم‌المله، کار‌شناس بازار سرمایه و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با رادیوسهام، با تاکید بر این مسئله که تنها راه خروج بخش مسکن از رکود، تقویت طرف تقاضا است، عنوان کرد که برای دستیابی به این مسئله، می‌توان از ابزار‌ها و نهادهای مالی جدیدی که اثرات تورمی هم ندارد، استفاده کرد.

مشروح گفت‌وگوی رادیوسهام با سلمان خادم‌المله را در زیر دنبال کنید:

۱- به باور کار‌شناسان در شرایط فعلی پس انداز کردن مسکن کار مناسبی نیست؛ با توجه به این مسئله، دلیل بروز این شرایط چیست؟

مسکن در کشور ما به دلایل مختلفی از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه گذاری و بد‌تر از آن به یک کالای سفته بازی تبدیل شده است. دلایل وقوع این موضوع نیز زیاد است؛ ضعف ساختاری اقتصاد کشور، محیا نبودن شرایط تولید، زیان ده بودن فعالیت تولیدی و سیاست‌های اشتباه دولت‌ها باعث شد که مسکن به یک کالای سرمایه گذاری و سفته بازانه تبدیل شود.

خاصیت مسکن این است که پول را از جریان چرخه اقتصادی خارج می‌کند و متاسفانه اصلی ترین شکل نگهداری ثروت در جامعه ایرانی نیز سرمایه‌گذاری در مسکن است؛ حتی با نگاه به تاریخ اجتماعی ایران، می‌توان مشاهده کرد که افراد ثروتمند را به واسطه املاک و زمین‌های آن‌ها می‌شناسند.

خصوصیت مسکن هم این است که پول را از اقتصاد خارج می‌کند و سرعت جریان پول را در اقتصاد کند می‌کند. اشتباهاتی که در دوره دولت نهم و دهم اتفاق افتاد، این شرایط را تشدید کرد و همین عامل سبب شد که اوضاع مسکن بد‌تر شود، حال آنکه اقتصاد کشور و شرایط کنونی ما احتیاج به گردش پول و جریان‌های نقدی دارد و اگر پول در جایی مانند مسکن بلوکه شود، این پول از گردش اقتصادی خارج می‌شود به همین دلیل دکتر عبده و سایر دوستان و کار‌شناسان عنوان کرده‌اند که بازارهای ارزی و مسکن جای مناسبی برای سرمایه گذاری نیست و چه بسا برای اقتصاد کشور نیز خطرناک باشد.

حتما بخوانید :  گزارش مجمع عمومی عادی سالانه بترانس

۲- با توجه به عمیق‌تر شدن این رکود، چه راهکاری برای خروج مسکن از رکود وجود دارد؟

یکی از دلایلی که مسکن دچار رکود شده این است که اقتصاد ما تا حد زیادی وابسته به نفت است؛ در دوره دولت قبل پول نفت فروخته شده، بلوکه شده بود و در این دولت هم که شرایط کمی بهبود یافته، قیمت نفت به شدت در حال کاهش است وحتی در پیش بینی‌ها درباره نفت ۲۰ دلاری هم صحبت می‌شود. بنابراین آنچه که اقتصاد ایران را سرپا نگه داشته، پول حاصل از فروش نفت است.

دلیل بعدی بروز رکود در بخش مسکن، سیاست‌های اشتباه دولت گذشته است که هم در بحث اقتصادی و هم در بحث‌های دیگر وضعیت کشور را به اینجا رساند، همچنین دولت گذشته در بحث مسکن کنترل خوبی نداشت و این عامل سبب شد که قیمت‌ها افزایش شدیدی داشته باشند. از سوی دیگر با طرح مسکن مهر، تورم تشدید شد و قیمت ملک به شدت افزایش یافت و ما در یک سال شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن بودیم. این موارد دلایل اصلی رکود مسکن است.

۳- سوالی که مطرح می‌شود این است که در حال حاضر برای خروج از رکود، سرمایه گذاران بخش مسکن باید حرکتی انجام دهند، یا اینکه دولت باید راهکاری را برای خروج از رکود ارائه دهد؟

برای خروج از رکود ما نیاز به سیاست‌های عمده انبساطی همانند کاهش نرخ بهره و یا سیاست‌هایی که بتواند تقاضا را افزایش دهد، داریم؛ یکی از راه‌های تقویت تقاضا، مسئله افزایش وام‌ها و به دنبال آن طولانی کردن زمان باز پرداخت اقساط است و یا طرح‌هایی همانند لیزینگ مسکن و یا مسکن قسطی نیز می‌توان به روند بهبود رکود در بخش مسکن کمک کرد.

حتما بخوانید :  بازدهی بورس در عرض چهار روز دورقمی شد

یکی دیگر از راهکار‌ها استفاده از ابزار‌ها و نهادهای مالی جدیدی است که اثرات تورمی هم ندارد؛ این ابزار‌ها عبارتند از mbs‌ها که به پشتوانه مسکن‌های سابق، اوراق جدید منتشر کنند و مقداری از منابع بانک مسکن را آزاد می‌کنند تا بانک بتواند به افراد وام بدهد و در ‌‌نهایت از این طریق تقاضا تقویت شود. راه دیگر هم استفاد از reit‌ها بوده که در حقیقت صندوق‌های املاک و مستغلاتی هستند که می‌تواند تقاضا را افزایش دهد.

۴- همانند صندوق زمین و ساختمان نسیم؟

خیر، صندوق نسیم یک صندوق زمین و ساختمان است که تقویت عرضه مسکن را به عهده دارد، این صندوق از طریق دریافت پول از مردم اقدام به ساخت مسکن می‌کند. اما در reit‌ها با دریافت پول از مردم ملک آماده خریداری می‌شود و بعد آن ملک را اجاره می‌دهند و درآمد مردم از محل آن اجاره تامین می‌شود.

بنابراین تمام طرح‌هایی که تقاضا را افزایش دهد، می‌تواند مفید باشد. ما در اثر فشار ناشی از تحریم‌ها و سیاست‌های اشتباه دولت گذشته، سرعت چرخ اقتصاد ما به شدت کاهش یافت، بنابراین هر عاملی که این حرکت را تسریع کند، می‌تواند به کل اقتصاد کشور کمک کند.

۵- اگر بخش مسکن از رکود خارج شود، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند یا تنها معاملات روان می‌شوند؟

در حال حاضر قیمت‌های مسکن به حدی افزایش یافته که انگیزه مردم برای خرید پایین است و از طرفی نقدینگی به حدی کم است که بعید می‌دانم در کوتاه مدت شاهد اثر تورمی شدیدی در بازار مسکن باشیم.

حتما بخوانید :  ابهامات عرضه انحصاری خوراک پروپیلن در بورس

البته اگر این موضوع به صورت افسار گسیخته انجام شود و یا تقاضای سرمایه گذاری مسکن افزایش یابد، ممکن است با افزایش قیمت روبرو شویم. در بازارمسکن دو نوع تقاضا وجود دارد، یکی تقاضای مصرفی که شخص، قصد سکونت در مسکن خریداری شده را دارد و دیگری تقاضای سرمایه گذاری که افراد برای سود بیشتر اقدام به خرید و فروش می‌کنند.

ما باید تقاضای مصرفی مسکن را افزایش دهیم و به نوعی از تقاضای سرمایه گذاری جلوگیری کنیم و جذابیت این بخش را برای سرمایه گذاری کاهش دهیم. بنابراین با توجه به وضعیت خانوارهای ایرانی بعید می‌دانم افزایش تقاضا بخواهد اثر تورمی جدی داشته باشد.

همچنین ابزارهای مالی که ذکر شد از ابتدای کار جلوی اثر تورمی تقاضا را می‌گیرند. افزایش وام و افزایش تعداد اقساط، در اقتصاد به سیاست‌های پولی معروف هستند و پول را به جامعه وارد می‌کند ولی ابزارهای مالی مانند MBS‌ها در حقیقت ابزاری برای جمع آوری پول از سطح جامعه هستند که باعث می‌شوند نقدینگی توسط این نهاد‌ها جذب شود و در ‌‌نهایت باعث کاهش اثرات تورمی می‌شود.

خبر انتخاب شده برای شما

جلسه تولید مجتمع مس سرچشمه با هدف بررسی تولید این مجتمع در سه‌ماهه نخست سال جاری صبح امروز در مجتمع مس سرچشمه برگزار شد.
همچنین می توانید فایلهای دوره آموزشی "موفقیت در بازار بورس" را با کلیک بر اینجا از تلگرام دانلود کنید.
برچسب ها: