2224, 
سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستانReviewed by رادیو سهام on Jul 9Rating: 4.5سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستانسمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان
خیلی بدبدمعمولیخوبعالی (No Ratings Yet)
Loading...

تحولات بازار مسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنال‌های «خروج از رکود» است. خروج از رکود حالتی است که تعداد معاملات به مرور رو به افزایش است. فعالان بازار انتظار کمی برای کاهش یا ثبات قیمت دارند و لذا تقاضا برای خرید مسکن رو به افزایش است.

به گزارش رادیو سهام به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن با توجه به کاهش نرخ سود بانکی در تابستان امسال به کدام سو می‌رود؟ این موضوعی است که «محمد کوثری» تحلیلگر بازار مسکن به واکاوی آن در شماره ۱۸۳ هفته‌نامه تجارت فردا پرداخته است. در ادامه شرح کامل این تحلیل را می خوانید.

از حدود سه سال پیش بازار مسکن کشور واردوضعیتی آرام و راکد شده و این شرایط کماکان تابهار ۱۳۹۵ نیز ادامهدار بوده است. رکود بازار درسمت تقاضا قطعاً باب میل مصرفکننده است ومتقاضی مسکن از کاهش و حتی ثبات قیمتهااستقبال میکند، اما در سمت عرضه کاهش قیمتخبر خوبی برای فروشندگان یا سازندگان نیست و بهطور طبیعی کاهش ساخت و ساز را به دنبال داردکه در صورت ادامهدار بودن میتواند در آینده مشکلآفرین شود.

اگرچه هنوز برای شهرستانها آمار رسمی از متغیرهای بازار مسکن در فصل اول سال جاری منتشر نشده،این آمار برای تهران موجود است و لذا بازار مسکن تهران به عنوان نمونهای از بازار همه شهرهای بزرگبررسی میشود. برای تحلیل دقیقتر قیمت واحدهای مسکونی استخراجشده از سامانه ثبت معاملات،بهتر است به میانگین متحرک چندماهه این قیمتها توجه کنیم؛ چرا که در بازه زمانی کوتاه مثل یک ماهتعداد معاملات محدود بوده و این امکان وجود دارد که حتی با تغییر محل انجام معاملات از مناطقارزانقیمت به مناطق گرانقیمت یا برعکس، متوسط قیمت در کل شهر دچار تغییر قابل توجهی شود کهدر واقع به دلیل تغییر قیمت واحدهای مسکونی یکسان و سازگار نبوده است.نمودار ۱ میانگین متحرک سه ماهه قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در تهران را بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان می‌دهد که ثبات نسبی و کم بودن نوسان طی ۲۴ ماه اخیر در آن مشهود است.

آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان میدهد که ثبات نسبی و کم بودن نوسان طی ۲۴ ماهاخیر در آن مشهود است. متوسط قیمت اسمی یک مترمربع واحد مسکونی معاملهشده در بهار ۱۳۹۵ درتهران تنها حدود سه درصد بیشتر از این قیمت در بهار ۱۳۹۳ بوده است. این در حالی است که شاخصقیمت مصرفکننده بهرغم نرخ رشد کاهنده، از بهار ۱۳۹۳ تا بهار ۱۳۹۵ معادل۲۴٫۲ درصد رشد داشته کهبه معنی کاهش بیش از ۲۰درصدی قیمت حقیقی مسکن طی این دو سال است. با این حال چنان که درنمودار۲ مشاهده میشود، میانگین متحرک تعداد آپارتمانهای مسکونی معاملهشده در طول ۲۴ ماه اخیرنهتنها تغییر مثبتی نداشته، بلکه در سه ماه ابتدایی سال ۱۳۹۵ از بسیاری از ماههای سال ۱۳۹۳ نیز کمتربوده است. از یک طرف بالا بودن سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونینشأت گرفته از جهش سالهایابتدایی دهه ۱۳۹۰- باعث خروج متقاضیان مصرفی از این بازار شده و از طرف دیگر ثبات نسبی قیمتهاو فقدان انتظار مثبت برای آینده آن متقاضیان غیرمصرفی را از بازار دور کرده است. این امر خرید وفروش مسکن را با افت قابل توجه همراه کرده و به رکود معاملاتی آن انجامیده که خود نیز مزید بر علتشده و روند غیرصعودی و حتی نزولی قیمت واحدهای مسکونی را رقم زده است.

حتما بخوانید :  پیش‌بینی کارشناسان از وضعیت مسکن | سیگنال گرانی در بازار دیده نمی‌شود

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

عمده واحدهای مسکونی معاملهشده در شهر تهران به خصوص در سه سال اخیر، واحدهای با متراژ کم و باقیمت نسبتاً پایین بودهاند. در بهار سال ۱۳۹۵ نزدیک به ۹۰ درصد واحدهای مسکونی معاملهشده کمتر از۱۳۰ مترمربع مساحت داشتهاند، قیمت هر مترمربع حدود ۷۶ درصد آنها بین دو تا شش میلیون تومانبوده، و بیش از ۷۸ درصد نیز در کل کمتر از ۴۹۰ میلیون تومان قیمت داشتهاند. نمودارهای ۳ تا ۵ اینمقایسهها را بهتر نشان میدهند. نکته قابل توجه در نمودار ۳ اینکه، طی سه سال اخیر به مرور از سهممعاملات واحدهای کمتر از ۶۰ متر کم شده و به سهم معاملات واحدهای ۶۰ تا ۱۳۰ متر افزوده شدهاست. بهبود نسبی قدرت خرید متقاضیان ناشی از افت قابل توجه قیمت حقیقی واحدهای مسکونینسبت به دو سال قبل، میتواند از جمله دلایل این اتفاق باشد.

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

در بررسی شرایط فعلی بازار مسکن کشور کماکان مشکل عدم تنوع و کفایت ابزارهای تامین مالیمحسوس است. بررسی ادوار تجاری بازار مسکن در ایران حاکی از آن است که ناکارآمدی تامین مالیمسکن در کشور همواره به عمق رکود در این بازار افزوده و جهشهای قیمتی دوره رونق را شدیدتر کردهاست.

بررسی عوامل تاثیرگذار بر بازار

عوامل متعددی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند که در ایران به عنوان یک کشور صادرکننده نفت،درآمدهای نفتی دولت مهمترین عامل است. با این حال تاثیر نفت بر مسکن در یک رابطه بلندمدتتعریف میشود و در کوتاهمدت معناداری این رابطه کم است. در شرایط فعلی در کوتاهمدت، سه عاملسود سپردههای بانکی، تسهیلات اعطایی مسکن و رشد اقتصادی بیش از سایر عوامل بازار مسکن کشور راتحت تاثیر قرار میدهند.

۱-  بازاری که بیش از سایر بازارها توانسته رقیبی برای بازار مسکن کشور محسوب شود، بازار پول یا همانسپردههای بانکی بوده است. بازار پول از آن جهت که ریسک ندارد، با یک جذابیت حداقلی میتواندمقصد بخش عمدهای از سرمایههای سرمایهگذاران باشد. به همین دلیل است که رکود اخیر مسکن بیشاز اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس، ارز یا طلا شود، سبب افزایش حجمسپردههای سرمایهگذاری بلندمدت بانکی شده است.

سود سپردههای مدتدار بانکی طی حدود یک سال از ۲۲ به ۱۵ درصد رسید و هنوز هم پتانسیل کاهشبیشتر را دارد. کاسته شدن از جذابیت سپردههای بانکی به عنوان مهمترین رقیب بازار مسکن میتواند بهمرور نقدینگی را به سمت این بازار هدایت کند و تقاضای مسکن را افزایش دهد. البته در حال حاضر نیزبا توجه به تکرقمی شدن تورم، نرخ سود حقیقی سپردهها بیش از پنج درصد بوده و هنوز همسپردهگذاری از جذابیت خوبی برخوردار است. ضمن آنکه گزینههای با حداقل ریسک دیگری از جملهصندوقهای سرمایهگذاری و اوراق خزانه دولتی نیز وجود دارند که امکان سرمایهگذاری با نرخبازگشتهای بالاتر را فراهم میکنند.

 ۲- مهمترین رکن تامین مالی مسکن در ایران، در حال حاضر تسهیلات بانک مسکن است. بانک مسکن درجدیدترین بستههای تسهیلاتی خود از دو طریق «سپردهگذاری» و «خرید اوراق» اقدام به ارائه تسهیلاتدرازمدت میکند که بخش اصلی آن به زوجین تعلق میگیرد.

حتما بخوانید :  دلار فشار زیادی بر قیمت طلا وارد می کند

در حالت اول، اعطای تسهیلات از محل صندوق پسانداز مسکن یکم تنها به زوجهای خانه اولی تعلقمیگیرد و حداکثر آن در شهر تهران بر روی یک پلاک ثبتی که از جواز ساخت آن بیش از ۱۵ سال سپرینشده باشد، برای هر یک از زوجین ۸۰ میلیون تومان است. برای این منظور فرد متقاضی میتواند متوسطموجودی ۴۰ میلیونتومانی را به مدت یک سال یا متوسط موجودی ۱۳٫۵ میلیونتومانی را به مدت سهسال، یا ترکیبی از آن را بدون هیچگونه سودی در بانک مسکن سپردهگذاری کرده و پس از آن ۸۰ میلیونتومان تسهیلات با نرخ ۱۱ درصد دریافت کند.

در حالت دوم اعطای تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم به زوجهایی تعلق میگیرد که صرفاً درازدواج اول، تاریخ عقد آنها از ابتدای سال ۱۳۸۵ به بعد باشد. سقف این تسهیلات در تهران بر روی یکپلاک ثبتی که از جواز ساخت آن بیش از ۲۰ سال سپری نشده باشد، برای هر یک از زوجین ۵۰ میلیونتومان است. در پرداخت تسهیلات از این طریق، خانهاولی بودن تسهیلاتگیرندگان الزامی نبوده و تنهالازم است که از طرح تسهیلات زوجین سال ۱۳۹۲ استفاده نشده باشد.

برای تهیه اوراق حق تقدم، متقاضی میتواند از طریق فرابورس یا با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکننسبت به خرید این اوراق اقدام کند. هر یک سهم از این اوراق معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است ولذا برای دریافت تسهیلات ۵۰ میلیونتومانی ۱۰۰ سهم اوراق گواهی حق تقدم مورد نیاز است. این اوراقبه نام تاریخ صدورشان شناخته شده و تا دو سال پس از آن قابلیت استفاده دارند، لذا پس از آن فاقدهرگونه ارزشی خواهند بود. قیمت این اوراق در فرابورس و با مکانیسم عرضهتقاضا مشخص میشود اماتفاوت قیمت اندکی بین اوراق با تاریخ صدور متفاوت وجود دارد. به طور معمول هر چه زمان بیشتری ازاعتبار این اوراق باقیمانده باشد، قیمت کمی بالاتر است. برای مثال در تاریخ پنجم تیرماه امسال قیمتهر سهم از اوراق با تاریخ صدور ۹۳/۰۵/۱  حدود ۸۵ هزار تومان و اوراق با تاریخ صدور ۹۵/۰۳/۱ حدود ۸۷هزار تومان بوده است.

نرخ سود تسهیلات از این طریق در حال حاضر ۱۷٫۵ درصد است، اما با توجه به کاهش سود سپردههایبانکی که منجر به کاهش دو واحددرصدی سود تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم نیز شده، انتظارمیرود از سود این نوع تسهیلات نیز حداقل ۲٫۵ واحد درصد کاسته شده و نرخ سود آنها به زیر ۱۵ درصدبرسد. لازم به ذکر است که با توجه به لزوم سپردهگذاری بدون دریافت سود در حالت اول و خرید حدود۱۷ میلیون تومان اوراق و انتظار حدود ۱ تا ۱٫۵ ماهه بعد از تحویل اوراق تا دریافت تسهیلات در حالتدوم، در عمل سود این تسهیلات بانک مسکن بیشتر از ۱۱ و ۱۷٫۵ درصد اعلامی بوده و لذا به خصوص درروش اوراق حق تقدم، سود تسهیلات در درازمدت تفاوت زیادی با تورم انتظاری دارد. این امر تا حدودیاز جذابیت این تسهیلات و لذا اثرگذاری آن بر بازار کاسته است.

۳- رشد اقتصادی احتمالی که به پیشبینی بسیاری از کارشناسان و مقامات اقتصادی در سال ۱۳۹۵ حدودسه تا پنج درصد خواهد بود، این نوید را میدهد که با بهبود شرایط اقتصادی و رونق نسبی اغلبفعالیتهای اقتصادی، سطح عمومی درآمدها بیش از سطح عمومی قیمتها بالا رفته و قدرت خریدخانوارها تقویت شود. با این حال به سختی میتوان انتظار داشت که این بهبود در حدی باشد که برقدرت خرید مسکن نیز تاثیر بسزایی داشته باشد.

حتما بخوانید :  امتناع بسیاری از بانک‌ها از اجرای طرح وام ضربتی ازدواج

افق پیشرو و استراتژی بهینه

بررسی رفتار تاریخی بازار مسکن در ایران حاکی از نوسانات متوالی قیمت در آن است. تغییرات قیمتمسکن همبستگی چندانی با تغییرات شاخص بهای مصرفکننده ندارد و دامنه نوسانات آن بیشتر ازنوسانات تورم عمومی قیمتهاست. وجود تقاضای سفتهبازی مسکن یکی از اصلیترین دلایل بالا بودناین دامنه نوسان است که این نوع تقاضا در سالهای اخیر به طور قابل توجهی از بازار مسکن کشور خارجشده و نبود چنین تقاضایی علت یا حتی معلول ثبات نسبی بازار است.

اگر چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن را مطابق نمودار ۶ به شش قسمت تقسیم‌بندی کنیم.تحولات بازارمسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنالهای«خروج از رکود» است. خروج از رکود حالتی است که تعداد معاملات به مرور رو به افزایش است. فعالانبازار انتظار کمی برای کاهش یا ثبات قیمت دارند و لذا تقاضا برای خرید مسکن رو به افزایش است.قیمت واقعی مسکن به طور کلی در این دوره افزایش نخواهد داشت، با این حال رشد قیمت انواع مختلفواحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. 

برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گرانقیمت با ثبات قیمت اسمی روبهروشوند، در حالی که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش قیمت اسمی را تجربه کنند. حالتی کهانتظار میرود در فصل تابستان نیز ادامه پیدا کند و تغییر قابل توجهی در روند تحولات بازار مسکنایجاد نشود. کاهش نرخ سود سپردههای بانکی و اعطای تسهیلات جدید مسکن، به آهستگی به روند خروجاز رکود بازار کمک خواهند کرد. بازار ثانویه رهن نیز که این روزها از راهاندازی آن صحبت میشود، ازطریق تقویت قدرت وامدهی بانک مسکن میتواند بر این روند تاثیر مثبت داشته باشد. ضمن اینکه با بهپایان رسیدن ماه رمضان از نیمه دوم تیرماه، انتظار میرود بر تعداد معاملات نیز اندکی افزوده شود.

سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان

وضعیت «خروج از رکود» زمانی مناسب برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار و خرید به دور از عجلهواحد مسکونی متناسب با نیاز است. با این حال قدرت خرید پایین اکثریت خانوارها، استفاده از تسهیلاترا اجتنابناپذیر کرده است. در ارزیابی به صرفه بودن یا نبودن خرید، باید به این نکته توجه داشت کهمتقاضی چه هزینه فرصتی را میپردازد. با اطمینان خوبی میتوان گفت که نرخ رشد قیمت مسکن درادامه سال جاری به طور متوسط کمتر از نرخ سود سپردههای مدتدار بانکی خواهد بود.

لذا اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوقهای سرمایهگذاری سپردهگذاری شود یا از هر ابزارسرمایهگذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپردهها کسب شود، حداقل تا انتهای امسالقدرت خرید سرمایهگذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت. بنابراین ورود متقاضیغیرمصرفی به بازار مسکن به طور کلی در تابستان امسال توجیه چندانی ندارد و متقاضی مصرفی نیز اگردر حال حاضر هزینهای برای اجارهبهای واحد مسکونی نمیپردازد و نیاز فوری به مسکن ندارد، منطقیاست که برای خرید عجله نکند و سر فرصت واحد مسکونی ایدهآل خود را پیدا کند.

خبر انتخاب شده برای شما

بانک مرکزی اعلام کرد: در راستای اجرای هر چه بهتر طرح ضربتی اعطای وام ازدواج،  از متقاضیان درخواست می شود در صورت مشاهده هرگونه ناهماهنگی در اجرای این طرح، مراتب را به صورت کتبی به بانک مرکزی ارسال کنند.
برچسب ها: ,